Washington DC
CNN
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Un règlement annoncé vendredi par la National Association of Realtors, qui a mis fin à son litige avec certains vendeurs de maisons, pourrait changer fondamentalement la façon dont les Américains achètent et vendent leurs maisons.
L’accord détruira effectivement les règles qui, selon de nombreux critiques, contribuent à faire monter les prix de l’immobilier. Les nouvelles règles seront probablement plus équitables pour les acheteurs et les vendeurs de maisons qui se retrouvent aux prises avec le marché immobilier le plus inabordable depuis une génération.
Mais même après l’entrée en vigueur du règlement de 418 millions de dollars en juillet, après approbation du tribunal, certaines choses resteront familières.
Les commissions ne disparaissent pas et elles resteront négociables. Et les agents vendeurs et acheteurs pourront toujours partager les commissions.
Voici ce que les changements signifient pour vous.
Une nouvelle règle interdit que la rémunération des agents soit incluse dans les annonces sur les portails locaux connus sous le nom de services d’annonces multiples. Les critiques affirment que cela a conduit certains courtiers à orienter leurs clients vers des propriétés qui pourraient rapporter des commissions plus élevées.
Un autre changement concerne l’obligation pour les courtiers de s’abonner à plusieurs services d’inscription, dont beaucoup appartiennent à des filiales de NAR.
Une nouvelle règle distincte exigera que les courtiers des acheteurs concluent des accords écrits avec leurs acheteurs.
Les changements dans la structure des commissions devraient réduire les commissions de 25 à 50 %, selon TD Cowan, une société de recherche sur les services financiers. Ils peuvent également amener certaines maisons de courtage à proposer des services épurés à prix réduit ou, à l’inverse, à devenir des boutiques aux gants blancs et à tout faire.
Les acheteurs de maison n’ont généralement pas eu à payer leurs agents de leur poche. Bien que cela soit désormais plus probable, ce n’est toujours pas obligatoire.
Selon le règlement, qui doit être approuvé par le tribunal, les vendeurs peuvent toujours payer à la fois leurs propres agents et ceux des acheteurs.
Même si les annonces immobilières dans lesquelles les vendeurs paient les commissions des deux agents peuvent sembler permettre aux acheteurs d’économiser des coûts initiaux, les frais de commission sont souvent intégrés dans les prix des maisons. Cela finit par rendre les choses plus chères après tout.
Désormais, cependant, les vendeurs ne seront plus tenus de payer l’agent de l’acheteur également sur les systèmes MLS. En fait, les vendeurs ne seront même pas autorisés à dire combien ils paient leurs propres agents sur ces systèmes de référencement centralisés.
Cela signifie que les acheteurs devront négocier les conditions avec leurs agents et les inclure dans un accord de représentation des acheteurs.
Cet accord précisera ce que fera l’agent de l’acheteur et comment il sera payé. L’accord devra peut-être contenir une formulation indiquant que si un vendeur n’accepte pas de payer la commission de l’agent de l’acheteur, l’acheteur devra payer cet argent.
Oui. Mais une fois les changements entrés en vigueur, vous n’aurez plus à payer de commission à l’agent de l’acheteur, comme cela a été le cas sur certains systèmes MLS.
Les commissions sont toujours négociables, comme elles l’ont été depuis que la Cour suprême des États-Unis a mis un terme à la fixation des taux de la NAR en 1950, et cette négociation pourrait être encore plus importante qu’auparavant.
En tant que vendeur, vous pouvez toujours vous en tenir à la structure de commission standard typique, généralement répartie à parts égales entre les courtiers de l’acheteur et du vendeur si vous le souhaitez. La norme communément admise est de 6 %, mais dans de nombreux endroits, le taux habituel est inférieur.
Mais selon les nouvelles règles, vous n’êtes pas obligé d’utiliser cette structure ; vous pouvez négocier différentes options.
De plus, le règlement interdit du tout la divulgation de la commission sur le MLS. Cela a pour but d’empêcher les agents de se concentrer uniquement sur les propriétés où ils rapporteront des salaires plus élevés, plutôt que sur les maisons qui ont réellement du sens pour leurs clients.
Le NAR affirme depuis longtemps que le fait que les vendeurs paient le courtier de l’acheteur rend également moins cher en termes de coûts initiaux et plus accessible aux acheteurs de maison pour embaucher un agent.
Si vous considérez payer des frais de 6 % comme le coût des affaires et de la visite de la maison et que vous souhaitez commercialiser votre maison en proposant de payer les frais de courtier de l’acheteur – comme c’est généralement le cas actuellement – vous pouvez toujours le faire. Ou vous pouvez offrir 3 % au total avec une répartition plus petite entre les deux. Cependant, ces informations ne peuvent plus apparaître sur le MLS et devront être communiquées séparément aux courtiers et agents des acheteurs.
Alors que tout le monde se demande encore comment les choses vont fonctionner désormais, les changements pourraient transformer le secteur immobilier, en modifiant le fonctionnement des transactions et en réduisant les coûts.
« Même si la lettre de l’accord autorise la coopération, la façon dont l’accord est perçu peut encore remodeler les attitudes des agents à l’égard de la coopération et celles des consommateurs à l’égard des frais », a déclaré Glenn Kelman, PDG de la société de courtage Redfin, dans un communiqué. « Le résultat pourrait être que la coopération entre agents en matière de frais soit affaiblie mais pas tuée. »
Kelman a écrit qu’il pensait que le règlement réduirait les frais de commission.
« Lorsque le consommateur qui embauche un agent paie cet agent, il fait beaucoup plus attention aux frais », a-t-il déclaré.
Bien qu’il existe une variété de modèles à moindre coût, y compris les courtiers à taux forfaitaire ou les courtiers à escompte, ils ne détiennent généralement pas une très grande part du marché.
Il se pourrait que les acheteurs et les vendeurs préfèrent la manière traditionnelle de faire des affaires. Mais pour ceux qui recherchent des alternatives, de nouvelles options devraient se présenter.
Une étude récente de la Federal Reserve Bank de Richmond a révélé que l’utilisation d’un modèle de commission basé sur les coûts – dans lequel les agents acheteurs gagnent de l’argent uniquement par visite de maison et non par un pourcentage de la vente elle-même – pourrait permettre aux consommateurs d’économiser plus de 30 milliards de dollars par an. .
Les chercheurs ont découvert qu’un plafond de commission contribuerait à réduire les prix pour les acheteurs et les vendeurs, mais qu’en même temps, un plancher de commission serait nécessaire pour soutenir les ventes de logements de faible valeur.
Les nouvelles règles suscitent également des inquiétudes quant à l’impact sur les primo-accédants et les acheteurs à faible revenu.
Même si les changements pourraient réduire les commissions des agents immobiliers, certains agents se réjouissent des nouvelles règles.
« C’est la meilleure nouvelle jamais vue pour les agents immobiliers professionnels », a déclaré Michael Downer, courtier associé chez Coldwell Banker Realty basé à Naples. « Il sera difficile pour les personnes qui n’ont une licence que de nom et qui ne la comprennent pas de démontrer leur valeur aux acheteurs ou aux vendeurs de rester en affaires. »
Il prévoit que le marché sera poussé vers deux extrêmes : des agents à faible coût et peu de services et des prestataires de services plus coûteux et plus performants.
« Je ne pense pas qu’il y aura de terrain d’entente », a-t-il déclaré. « Il y aura des gens qui n’apporteront presque aucune valeur – ils la mettront en MLS et c’est tout. Et les gens qui fournissent un service de limousine. Le grand public ne voit pas la valeur de l’agent acheteur à l’heure actuelle.